В «Бруснике» раскрыли детали КРТ за ₽3 млрд в центре Новосибирска
Комплексное развитие территории в центре Новосибирска начнут с озера К разработке концепции набережной у озера планируется привлечь китайское архитектурное бюро
Территория первого проекта КРТ Брусники в Новосибирске
Девелопер «Брусника» на участке возле «Локомотив-Арены» в Новосибирске, который будут развивать по программе КРТ, применит принцип опережающего развития инфраструктуры — вначале благоустроит озеро Верховое, потом приступит к строительству жилых домов. Об этом заявил на «Днях архитектуры» руководитель земельного банка «Брусники» в Новосибирске Борис Зырянов. Работы по благоустройству озера и береговой линии запланированы на 2025-2026 годы.
«Превышение итоговой цены аукциона над начальной составило 3 миллиарда рублей, по этому параметру аукцион занял третье место в России по стоимости права на заключение договора КРТ. Мастер-план развития территории будет подготовлен до середины октября», — сообщил он.
Для разработки концепции благоустройства набережной и пруда девелопер планирует заключить договор с известным китайским архитектурным бюро, отмечая, что именно в этой стране есть эксперты, обладающие уникальными компетенциями по созданию многофункциональных объектов со сложным ландшафтом и включенными водными объектами.
«Мы понимаем, что это знаковая и ценная для города территория. Ее переосмысление требует тщательной и выверенной работы над мастер-планом. В его основу мы заложим несколько принципов: связанность, контекстуальность, интеграцию урбанистического и природного ландшафтов, развитие инфраструктуры. В целом, эти принципы мы закладываем в понятие хорошего жилья и качественного градостроительства», — ранее комментировал РБК Новосибирск директор земельного банка компании Дмитрий Ступин.
Данный участок под КРТ площадью 6,7 га расположен в Центральном и Дзержинском районах, рядом с ул. Ипподромской и ул. Фрунзе. Начальная цена выросла в 25 раз. В итоге более 3 млрд руб. предложила компания «Арендный квартал на Шаумяна. Екатеринбург» (входит в ГК «Брусника»). В аукционе принимали участие 8 компаний. Кроме благоустройства озера, победителю торгов предстоит расселить около 50 домов. Реализация проекта предусматривается до 2032 года.
В прошлом году власти Новосибирска уже проводили аукцион на данный участок, из-за чего возник конфликт. Тогда земля была отдана за сумму чуть более 60 млн руб., что всего на 2 млн руб. выше начальной цены. По итогам того аукциона победителем стала компания ООО «Комфорт». До торгов не допустили двух новосибирских застройщиков: ООО «Строительная компания «Мета» (входит в Группу Мета) и ООО «Специализированный Застройщик «Акация на Ватутина» (входит в ГК «Расцветай»). Последний обратился в антимонопольную службу, а потом в суд, который отменил результаты аукциона.
Сбалансированный КРТ
По словам Бориса Зырянова, механизм КРТ — это способность договориться, найти хрупкий баланс интересов сторон — город, девелопер, житель, банк.
«В идеальной картине мира банк должен минимизировать свое участие на старте проекта, точно определяя вес инфраструктурной нагрузки на застройщика, существенных условий договора КРТ, — говорит Зырянов. — Правильно структурированный КРТ должен быть выигран по начальной цене торгов, с незначительным количеством шагов повышения».
Сейчас же, по мнению «Брусники», ценообразование в первую очередь формирует банк. Одобряя для застройщиков в финансовых моделях высокие лимиты на приобретение прав, банк фактически определяет планку, ниже которой участники аукциона даже не рассчитывают выиграть торги. Однако есть плюсы в данной ситуации — денежные средства, которые муниципалитет получает от реализации торгов, можно направить на развитие города, создание социальной и транспортной инфраструктуры. Так, суммы в 3 млрд руб., которую заплатила «Брусника» за право КРТ, достаточно для строительства школы на 1100 мест и детского сада на 340 мест.
Квартал «На Декабристов», Новосибирск. Пример реализации проекта развития застроенных территорий в центре города(Фото: flickr.com)
Муниципалитет должен эффективно структурировать КРТ с учетом интересов всех заинтересованных сторон. Если город будет опираться только на свои интересны, велика вероятность проведения аукционов без единого участника, констатирует Борис Зырянов. В случае недостаточной инвестиционной привлекательности территории город должен синхронизировано реализовать необходимую инфраструктуру за счет бюджета, либо принимать участие в софинансировании этих объектов.
Квартал «На Никитина» в Новосибирске: до и в процессе реновации. Пример уже реализуемого Брусникой проекта развития застроенных территорий
Спикер добавил, типичная ситуация для российских городов, когда свободных территорий под строительство нового жилья нет или почти нет. Соответственно, возникает два пути.
Это расширение границ города с отрицательными инфраструктурными последствиями и ослаблением экономических связей или реновация текущих объектов. Последний способ решает задачу по сносу и обновлению аварийного и ветхого жилья. Например, в Челябинске больше 100 аварийных домов, а в Новосибирске больше 400. Поэтому в ближайшее время тренд в развитии городов, вероятно, сместится в сторону реновации. При этом фактического бюджета на снос и замену у государства нет или не хватает. Единственный способ — найти инвестора, который не только поможет снести и расселить аварийный дом на территории, но и построит новое жилье и заработает на этом. Об этом и говорит инструмент КРТ, который подразумевает реновацию застроенных территорий как жилой, так и нежилой застройки, заключил эксперт.
Особенности КРТ
В «Бруснике» считают, что сейчас КРТ — это единственный эффективный инструмент, который помогает мегаполисам «сшить» ткань города, реновировать депрессивные пространства и качественно преобразовать среду. Девелопер прогнозирует резкий рост числа проектов комплексного развития в ближайшее время в российских городах.
В прогрессивных городах структуры, созданные муниципалитетами для крупных проектов, формируют техзадание на мастер-план и проводят конкурс, выбирая наиболее компетентных исполнителей. Но в большинстве российских городов концепцию развития той или иной территории разрабатывает девелопер. И то, насколько качественное развитие получит территория, зависит исключительно от компетенций победившей в конкурсе компании. Это большой риск, и важно понимать, что почти всегда выгода от аукциона этот риск не перекрывает.
Комплексное развитие большой территории связано с «расшивкой» двух сложных тем. Первая — инфраструктура. На старте надо понимать, где будут проложены сети, какие социальные, коммерческие, спортивные объекты будут сосредоточены на территории. Принципиальное значение имеет именно опережающее развитие инфраструктуры. Школы, детские сады, поликлиники, общественные пространства должны появляться на начальном этапе строительства.
Вторая больная тема — проектирование транспортной инфраструктуры. Вопросы о том, где люди будут хранить свои машины, должен решаться в самом начале проекта, а не на завершающей его стадии, когда наземные паркинги уже никому не нужны.
На старте должны быть готовы расчеты нагрузки на дорожную сеть и обеспечение транспортной доступности территории. И, наконец, в крупных проектах должны быть «якоря» — то, что и делает город городом: набережные, парки, скверы, событийные и камерные площади, спортивные сооружения, благоустроенные водоемы, пляжи, рынки с фудкортами, исторические здания, артефакты, подчеркивающие идентичность места.
«Брусника» — российская девелоперская компания, которая специализируется на строительстве жилых многоэтажных домов. Основана в 2004 году. Штаб-квартира находится в Екатеринбурге. В Новосибирской области занимает второе место по объему текущего строительства по данным ЕРЗ.РФ. Сейчас в портфеле «Брусники» восемь площадок КРТ и еще шесть договоров РЗТ.