Риэлторы оценили дефицит сбыта новостроек и ставки ипотеки в Новосибирске
На депозитах у жителей Новосибирской области «лежит» 103 тыс. квартир При резком снижении продаж на рынке новостроек в Новосибирске формируется значительный отложенный спрос на квартиры, — на депозитах «лежит» больше 100 тысяч квартир.
В России ипотеку не планируют развивать дополнительными мерами стимулирования со стороны государства, пока инфляция не начнет снижаться, заявил на днях вице-премьер РФ Марат Хуснуллин. Отмена льготной ипотеки повлекла значительный спад на первичном рынке недвижимости. РБК Новосибирск попытался оценить глубину проблем и ближайшие перспективы.
В сентябре объем строительства в новосибирской агломерации превысил объем продаж в 1,8 раза, констатирует независимый аналитик рынка недвижимости Новосибирска Сергей Николаев.
По данным Росстата, в январе-сентябре 2024 года в Новосибирской области было введено 2 млн кв. м общей площади жилых помещений — это на 9,1% меньше, чем за тот же период прошлого года.
«Проблема в том, что в этом году ввод жилья опережает объемы продаж, только в сентябре было сдано в эксплуатацию на 1,35 тыс. квартир больше, чем продано в новостройках по договорам долевого участия», — констатирует эксперт. — Если брать объемы продаж в целом за третий квартал года, то снижение к показателям 2023 года составило 60,2% — это чуть больше, чем в 2,5 раза». Среднемесячные продажи квартир в новостройках в третьем квартале составили 1165 лотов, что на 37% меньше, чем в первом полугодии.
Рынок без льготной ипотеки
Существенное падение продаж подтвердили многие застройщики, опрошенные редакцией. Ипотека по рыночным ставкам успехом не пользуется, объем сделок за «живые» деньги достаточно невелик.
«На рынке новостроек сейчас легкий хаос, — подтверждает Евгений Гнездилов, руководитель отдела новостроек агентства недвижимости «Валдис Центральное». — Льготное кредитование сегодня в Новосибирске также, как и в стране в целом, становится все более дефицитным. За последние пять лет все привыкли к использованию схем с госпрограммами, каждый застройщик планировал сбыт, закладывая большую долю продаж через канал семейной ипотеки. Сейчас отрасль столкнулась с большим дефицитом сбыта. Сентябрь и октябрь отчетливо это показывают. Общаясь с коллегами и партнерами, я слышу разные цифры, кто — то потерял в объеме и 60%, кто-то 10-15%».
Количество полученных льготных ипотек на сегодня снизилось более, чем в 10 раз, подтверждает тренд Алексей Музыка, исполнительный директор АН «Новактив».
По семейной ипотеке лимиты почти во всех банках исчерпаны, отмечает эксперт. Открылись лимиты в Сербанке, но изменились условия, первоначальный взнос на новостройки вырос до 50%.
«Если говорить о других видах льготной ипотеки, в Новосибирске очень мало банков, которые выдают IT-ипотеку, стали более жесткими условия — это и ограничения по возрасту специалиста до 50 лет, это подтверждение организации, что она подходит по ОКВЭД под программу, и не раз в 5 лет, как было раньше, а на протяжении всего срока действия ипотеки и прочие ограничения, — продолжает Алексей Музыка. — По сельской ипотеке лимиты раньше распределялись Минсельхозом, сейчас этим будет заниматься банк Дом.РФ. На данный момент заявки по сельской ипотеке не принимаются».
Еще один момент, на который обращают внимание эксперты — турбулентность. «За последние пару месяцев условия ипотечного кредитования так резко меняются, что застройщики вынужденно адаптируются, вводя новые инструменты продаж, причем, инструменты эти краткосрочные, — поясняет Гнездилов. — Запускают инструмент, а через неделю он уже неактуален, все это сказывается на настроении покупателей: рядовой потребитель не всегда способен «принять» то, что вчера он обсуждал с застройщиком схему покупки, а сегодня она уже неактуальна».
По данным статистики Центробанка, количество выданных жилищных кредитов в Новосибирской области в августе снизилось на 60% к показателям того же периода прошлого года. Эта просадка сильнее, чем в целом по стране (54%). Показатели по выданным ипотекам на четверть ниже и показателей пятилетней давности (2019 г). По объему в Новосибирской области за август было выдано 7,95 млрд руб, что на 62% меньше показателей прошлого года (20,88 млрд руб.). При этом стоит отметить, что по сравнению с показателями пятилетней давности, когда ставка была ниже 8%, объем выдач выше на 35%
Поддержать продажи
Застройщики пытаются снизить влияние истории с льготной ипотекой на продажи — это траншевая ипотека и различные программы рассрочки.
«Некоторые смогли поддержать объемы продаж, перебросив ресурсы отделов маркетинга и рекламы на другие регионы-доноры, например, на Иркутскую область, где есть дефицит предложения по новостройкам, — оценивает Евгений Гнездилов. — В целом застройщики из первой десятки спокойно смогут переждать до конца 2025 года без особых потерь, у них накоплены запасы продукта на полке, у них есть финансовые резервы, а вот по остальным ситуация индивидуальна».
По наблюдениям эксперта, количество обращений на покупку в целом сохранилось на прежнем уровне, а количество людей, которое закрыло свой запрос, сокращается, люди откладывают покупку на полгода-год. «Закрывать отложенный спрос мы начнем во втором квартале следующего года, пока все изменения не устаканятся и рынок не станет стабильным, потребитель не сможет принять реалии рынка, — поясняет риэлтор. — Сейчас каждое изменение только вносит эмоциональный подтекст и потребитель все больше сомневается».
Наиболее ликвидными вариантами остаются небольшие квартиры в высокой стадии готовности в удачных развивающихся локациях.
Ожидания рынка
Эксперты не ждут традиционного всплеска активности в продажах в конце года: ставка Центробанка выросла до 21%, соответственно, банки будут дальше поднимать процентную ставку по ипотечным кредитам. При этом на рынке накапливается отложенный спрос. «Многие положили свои сбережения на накопительные счета в банки, а пока просто присматриваются к вариантам», — отмечает Алексей Музыка, а Евгений Гнездилов добавляет, что часть инвесторов предпочитают подбирать варианты на низком рынке сейчас, когда застройщики готовы более гибко подходить к вопросу дисконта по объектам.
На начало сентября объем вкладов (депозитов) и других привлеченных средств жителей Новосибирской области без учета счетов эскроу составил 782,7 млрд руб., что на 26% выше показателей прошлого года на эту же дату и на 84% выше показателей пятилетней области. Это примерно 103 тыс. средних квартир стоимостью в 7,6 млн руб. (54 кв. м).
По мнению риэлторов, снижение ключевой ставки рынок увидит в 2-3 кв. следующего года, а закроется 2025 со ставкой в 18%, полагает Гнездилов. «Для того, чтобы рынок недвижимости начал понемногу активизироваться, нужно снижение ставки как минимум до 12%, но даже если ставка снизится до 15-16%, лед уже тронется», — заключает Алексей Музыка.