Покупка новостройки в рассрочку: риски и перспективы

От Борис Деревянченков В Дек 4, 2024

В Петербурге растет популярность покупок жилья в рассрочку Фото: PhotoXPress.ru

Каждая третья квартира к концу 2024 года на первичном рынке Санкт-Петербурга продается в рассрочку, и общая доля таких сделок резко выросла с 8% в 2023 году до 30% в текущем из-за сокращения льготных ипотечных программ и роста ключевой ставки ЦБ. Минстрой обеспокоен ростом популярности этой схемы покупки жилья и видит в ней риски для застройщиков, поскольку стоимость проектного финансирования при большой доле продаж квартир в рассрочку для них значительно возрастает. При этом большинство опрошенных РБК Петербург строительных компаний прогнозирует рост доли сделок в рассрочку в 2025 году — альтернативы этому способу привлечения покупателей сейчас нет, считают они.

Рискованная схема

Заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Никита Стасишин на Domclick Digital Forum заявил о рисках применения схемы рассрочек при продаже жилья на первичном рынке. «Рассрочка станет недешевой для застройщика с точки зрения обслуживания кредитов, взятых в рамках проектного финансирования. На непокрытую часть эксроу начисляются проценты в размере ключевая ставка плюс 7-8% (при текущем уровне ключевой ставки в 21% это 28-29% годовых — ). На мой взгляд, эффективной ставки здесь быть не может», — подчеркнул Никита Стасишин.

Размер процентных ставок по кредитам для застройщиков на проектное финансирование рассчитывается исходя из объема продаж: по части, покрытой деньгами на счетах эскроу, она, как правило, не превышает 1-4%, а по остальной — привязана к уровню ключевой ставки.

rbc.group

За три месяца, к концу третьего квартала 2024 года уровень покрытия задолженности средствами на счетах эскроу снизился с 88% до 81%, говорится в отчете ЦБ по проектному финансированию.

rbc.group

Замминистра подчеркивает, что при предоставлении покупателю жилья рассрочки на длительный срок, который превышает сроки строительства дома, «после ввода объекта в эксплуатацию это переворачивается в некий другой договор, иначе это нарушение действующего законодательства. Уже не сам застройщик, а некое юридическое лицо, которое в залоге оставляет у себя жилплощадь до момента полной выплаты рассрочки». Никита Стасишин сообщил, что Минстрой сейчас прорабатывает вопрос применения рассрочек «вместе с коллегами по правительству и из Центрального банка, здесь должны быть гарантии, что и человек останется при квартире, и застройщик получит все денежные средства после ввода объекта к эксплуатацию и передачи объекта гражданину».

Кратный рост

Беспокойство федеральных чиновников связано с широким распространением этой схемы продаж. Как сообщила на Domclick Digital Forum коммерческий директор «Петербургской Недвижимости» (входит в холдинг Setl Group) Ольга Кобякова, в 2023 году доля рассрочек на рынке составляла 8%, в 2024 году доля рассрочек выросла до 30% от общего количества сделок. Это самый высокий результат более чем за 10 лет. Последний раз сопоставимая доля рассрочки (27%) была в 2012 году.

Фото: «Петербургская недвижимость»

Практически все опрошенные РБК Петербург девелоперы подтвердили рост доли сделок в рассрочку в этом году. «Востребованность рассрочек напрямую связана с доступностью и условиями ипотеки. По мере отмены льготных программ, роста процентных ставок, ужесточения требований к заемщику, доля сделок в "РСТИ" в сегменте масс маркет с рассрочкой платежа возросла с 5% в 2023 году до 28% в текущем периоде. И мы наблюдаем тенденцию к увеличению количества подобных сделок. К сожалению, другой альтернативы ипотеке пока нет», — уверена коммерческий директор холдинга «РСТИ» Екатерина Немченко.

«По проектам разного класса и в разной степени готовности на текущий момент картина отличается. В проектах с более близкими сроками сдачи доля рассрочек остается на уровне 20-30%, а по новым стартам мы видим, что уже более половины сделок проходит именно по схемам рассрочки», — рассказал вице-президент по маркетингу и продукту Группы RBI Михаил Гущин.

Рекомендуемые записи

Улицу в центре Петербурга залило кипятком

Дек 4, 2024

Под Петербургом появятся станции «Глушь» и…

Дек 4, 2024

«Такая форма оплаты востребована у клиентов, которым по каким-то причинам не подходят условия семейной ипотеки, и они хотят реализовать свою потребность в новом жилье», — говорит начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов. В структуре сделок у этой компании доля продаж с использованием рассрочек тоже значительно выросла после отмены льготной ипотеки: если в июне такой формой оплаты воспользовались 4% покупателей, то в ноябре средний показатель по нашим проектам увеличился на 13%.

По прогнозам РСТИ, доля продаж в рассрочку в следующем году продолжит расти, как и разнообразие условий, и количество этих программ. «Пользователи программ рассрочек должны иметь план действий и понимать, каким образом будут осуществлять платежи. Большинство рассчитывает на получение ипотечного кредита в конце рассрочки, либо продажу имеющейся недвижимости. Главный риск — неизвестность условий ипотечных программ в будущем и конъюнктуры рынка», — добавляет Екатерина Немченко.

«В 2025 году тенденция продолжится и количество рассрочек будет расти. Пока ключевая ставка не начнет снижаться (а по-хорошему, до снижения рыночных ставок по ипотеке хотя бы до уровня в 8-10%), других понятных и удобных для всех схем финансирования сделок на рынке нет», — подчеркивает Михаил Гущин.

Риски и угрозы

На рынке существуют разные форматы рассрочек: отсрочки платежа до единовременной оплаты на 3-6 месяцев, рассрочки с регулярными платежами раз в квартал/полугодие, а также рассрочки с небольшим первым взносом и значительной отсрочкой. «Доля рискованных рассрочек (с небольшими платежами и высокой вероятностью расторжения) в общей структуре сделок не должна составлять более 15%. В таком случае общая доля рассрочек в размере до 50% представляется допустимой», — полагает вице-президент Группы RBI.

«Большинство наших объектов находятся в финальной стадии строительства и с учетом текущего уровня наполнения счетов эскроу мы можем осуществлять более половины продаж в рассрочку. Однако мы не готовы пойти на такой шаг, потому что любая рассрочка несет в себе риск неполучения следующих платежей. Наш уровень продаж в рассрочку составляет порядка 15%», — приводит пример директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев.

«Для застройщика продажи в рассрочку не дают нужного наполнения эскроу счетов и формируют большую задолженность от дольщиков на конец строительства без гарантий поступления», — подтверждает опасения Минстроя Екатерина Немченко. «Застройщику необходимо выдерживать определенный баланс между сделками с использованием рассрочек и иными формами оплаты с целью минимизации рисков, так как рассрочка предполагает меньший порог вхождения в сделку по сравнению с ипотекой. Иными словами, такая форма оплаты является менее удобной для застройщика: счета эскроу наполняются в момент сделки только в размере ПВ (в среднем 20%)», — добавляет Дмитрий Ефремов.

В Группе ЦДС считает предоставление длительных рассрочек в текущих условиях рискованным шагом, который приведет к проблемам с наполнением счетов эскроу. «Для застройщиков важен баланс наполнения счетов эскроу и поступления денег на расчетные счета. Объем "бумажных" продаж не является самоцелью. На рынке есть застройщики, которые пытаются длительными рассрочками заменить ипотечные продукты, но мы не готовы работать на таких условиях. На мой взгляд, при текущей стоимости проектного финансирования пойти на такой шаг можно разве что от безысходности», — категоричен Сергей Терентьев.

Он уверен, что на рынке нет альтернатив ипотечным продуктам, рассчитанным на 20-25 лет. «Если никакие меры господдержки не будут возвращены, то строительная отрасль окажется загнана в очень неприятную ситуацию. Застройщики, у которых большая часть объектов находится на начальном этапе строительства, скоро просто не смогут обслуживать свой долг. Я не верю, что это можно делать долгое время по ставке, которая превышает 20% годовых», — резюмирует Терентьев.

Ещё больше новостей — на канале РБК Петербург в Telegram

Поделиться Поделиться Вконтакте Одноклассники Telegram РБК Вино