Почему крупный застройщик судится из-за скандального участка более 7 лет
Бывший владелец участка в Новосибирске, где расположен квартал «Панорама», пытается через суд взыскать с компании «Брусника» упущенную выгоду. Судебные тяжбы длятся уже около семи лет и вылились в десяток дел, девелопер обратился в ФСБ и Следком
Арбитражный суд Новосибирской области 19 февраля 2024 года рассмотрит очередной иск ООО «Группа компаний Вираж» к крупному девелоперу — компании «Брусника». Истец требует взыскать с застройщика упущенную выгоду в размере более 237 тыс. руб.
«Истец то просит возместить убытки, то признать сделку незаконной, меняет ответчиков, видоизменяет предмет иска, — прокомментировали в «Бруснике». — На заседании, которое было 18 декабря прошлого года, истец подал ходатайство об увеличении суммы требований к Бруснике до 90 млн руб. Это ходатайство еще не было рассмотрено судьей».
ООО «Группа компаний Вираж» зарегистрирована в Новосибирске в 2001 году. Конечным владельцами «Группы компаний Вираж» являются Павел и Артем Начаровы. Численность сотрудников — 0 человек, с 2016 года компания представляет нулевую отчетность, за последние 10 лет в отношении компании возбуждено 40 исполнительных производств, абсолютное большинство имеет статус — «невозможно разыскать должника или его имущество».
«Брусника» — российская девелоперская компания, специализируется на строительстве жилых многоэтажных домов. Основана в 2011 году. Штаб-квартира находится в Екатеринбурге. В Новосибирской области занимает второе место по объему текущего строительства по данным ЕРЗ.РФ
Судебные споры вокруг земельного участка, расположенного у новой ледовой арены на ул. Немировича-Данченко, длятся более семи лет. «Вираж» подавал пять исков к «Бруснике» и 12 исков — к залогодателю ООО «Мидори Торедо» и организатору торгов ООО «Эдвайс».
Глава «Группы компаний Вираж» Артем Начаров заявлял, что участок, на котором строится «Панорама», «получен незаконным путем». В 2019 году суд признал недействительной сделку, в результате которой ООО «Квартал Панорама» (компания из группы компаний «Брусники», в настоящее время присоединена к ООО «Брусника») приобрело участок для строительства. Начаров не настаивал на возврате земли, которую он ранее отдал кредитору в качестве расчета по долгам. Не устроило Начарова то, что участок был перепродан третьему лицу дороже.
«Брусника» отмечает, что спор по этому основанию уже рассматривался и закончился принятием отказа от иска по делу, никаких последствий недействительности сделок Начаровым заявлено не было, судами установлена законность нахождения в собственности девелопера спорного земельного участка. Однако права «Брусники» на участок аннулированы не были: по сути, суд только констатировал то, что фактически участок впоследствии был продан конечному покупателю дороже цены, за которую участок был продан с торгов в 2013 году.
Комментируя историю с многолетними и многочисленными спорами по этому участку, управляющий партнер юридической компании «Гребнева и партнеры» Ирина Гребнева пояснила РБК Новосибирск, что в целом истец может подать столько исков, сколько считает нужным, в том числе пытаясь преодолеть негативную для себя процессуальную ситуацию, связанную с проигранными делами.
«Иски подаются в разный период, к участию в деле привлекаются разные лица, заявляются разные предметы и основания. При таких обстоятельствах объединение дел невозможно. Объединить можно только однородные дела, — констатировала эксперт, — Длиться такие споры могут долго. Фактически истец, несмотря на предыдущие решения судов не в его пользу, может подавать иски, пока не исчерпает собственные финансовые и трудовые ресурсы».
История конфликта
История началась с того, что в 2005 году компания «Брокеркредитсервис» дала в долг 18 млн руб. «Группе компаний Вираж» под залог недвижимости: спорного участка и офиса. Долг продлевался, переуступался, откладывался, но не был погашен.
В 2013-м имущество было выставлено на торги. Залогодателем была московская компания ООО «Мидори Торедо». В лот, кроме участка, входил офис в другом районе Новосибирска. Имущество было продано с торгов в июне 2013 за сумму около 37,7 млн руб. Осенью того же года между «Мидори Торедо» и «Группой компаний Вираж» было подписано соглашение о прощении долга. Впоследствии участок несколько раз перепродавали, а его конечным владельцем стала «Брусника», которая выкупила землю уже за 60 млн руб.
«В 2016 году Начаровы передумали. И начались попытки доказать, будто участки у них отобрали незаконно, продали дешево. — считают в «Бруснике» — Мы абсолютно честно купили данный участок за 60 млн руб. Когда мы заключали сделку, никаких претензий по этому имуществу у Начарова не было. Более того, установлено, что задолженность «Виража» по займу с учетом процентов в размере более 67 млн руб. полностью погашена, в том числе полностью из тех 60 млн. руб., что уплатила «Брусника» за участок, а значит, права истца восстановлены».
К таким выводам пришел и Седьмой Арбитражный апелляционный суд, который указал, что само по себе признание способа заключения сделки недействительным не свидетельствует о безусловном нарушении закона при ее совершении. Права Начарова были восстановлены установлением действительной цены реализованного имущества, указано в Постановлении.
В итоге летом 2023 года Арбитражный суд Западно-Сибирского округа поддержал апелляцию и отказал Начарову в удовлетворении каких-либо финансовых требований. Суды несколько раз отказывали «Виражу» в признании торгов недействительными. После этого Истец подал иск с требованием взыскать с застройщика упущенную выгоду.
Юрист адвокатского бюро Sollars Владислав Демин отметил, что поданный иск о взыскании упущенной выгоды на практике является одним из самых сложных с точки зрения доказательств. Истцу необходимо доказать одновременно, что возможность получения доходов существовала реально и такой доход был не получен вследствие нарушений прав истца.
«Исходя из истории связанных судебных процессов, нарушений прав «Виража» доказано не было, также как не была доказана недобросовестность действий со стороны «Брусники». Большинство исков со стороны «Виража» в конечном итоге были отклонены. Поэтому полагаем, что заседание 19 февраля вряд ли изменит ситуацию в пользу истца», — поделился своим видением ситуации собеседник.
Оперативно связаться с истцом не удалось. РБК Новосибирск направил запрос с просьбой прокомментировать ситуацию. На момент публикации материала ответы предоставлены не были. Когда позиция стороны по текущему процессу будет предоставлена редакции, она будет опубликована.
Вопросы по судебным процессам
Представители «Брусники» во время судебных процессов не раз заявляли о допускаемых процессуальных нарушениях, что, по их мнению, привело к затягиванию рассмотрения дел, связанных с этим участком.
«Число судебных ошибок, из-за которых впоследствии судебные акты отменяют в вышестоящих инстанциях, для одного спора явно велико и поэтому выглядит неслучайным», — указано в ответе застройщика в редакцию. «Брусника» обратилась в Следственный комитет и ФСБ, детали заявления не раскрываются.
В качестве примера представитель девелопера показал, что в одном из дел судья Арбитражного суда Новосибирской области, игнорируя принцип преюдиции, вынес решение, противоречащее сразу двум предыдущим делам. Апелляция решение также поддержала, однако кассационная инстанция все отменила и прекратила производство по делу, отметив, что преюдицию игнорировать нельзя.
Екатерина Таргонская, управляющий партнер коллегии адвокатов «Таргонская и партнеры» называет такую ситуацию странной. «Процессуальное законодательство построено так, чтобы нельзя было дважды пересматривать одни и те же споры между теми же лицами и суды, наоборот, не должны допускать ситуаций, когда частные лица пытаются заставить работать судебную систему в своих интересах, а в данной ситуации мы видим обратное», — говорит она.
Также застройщик посчитал недопустимым «заморозку» судом в июле 2020 года заключение сделок по земле, где расположен квартал «Панорама». Судья распространила меры по приостановке сделок на всю площадь вновь образованного участка, который в два раза больше спорной на тот момент земли, что ранее принадлежала «Виражу». Позже в октябре 2020 года обеспечительные меры были сняты судом.
«Также когда истец взыскивал проценты на убытки в сумме 14,35 млн руб. с «Брусники», он включил в убытки и стоимость офиса, который застройщик не покупал никогда, да еще и насчитал на убытки проценты, что прямо противоречит закону. Новосибирский арбитраж позицию истца поддержал», — заявили в «Бруснике». Но позже апелляционная инстанция решение первой инстанции отменила полностью. Было указано, что убытки уже возмещены, а начисление процентов на них не предусмотрено. Кассация постановление апелляции оставила без изменения.
«Артем Начаров пытался оспорить сделку по соседнему участку, который также приобрела компания «Брусника» в 2013 году и к которому Группа компаний «Вираж» отношения не имела. В том деле он выступал представителем по доверенности от истца ЗАО «Инвестиционно-строительная компания», подав исковое заявление о признании сделки по приобретению участка недействительной. Суд удовлетворил требования, хотя истец даже не был залогодателем проданного участка», — рассказали в «Бруснике». Однако с данным решением не согласилась апелляция и все отменила, в иске отказав полностью, сославшись на недобросовестное поведение самого истца. Кассация поддержала выводы апелляции.
В ответе на запрос РБК Новосибирск в Арбитражном суде Новосибирской области сообщили, что в целом за 2023 год из почти 93 тыс. рассмотренных исковых заявлений в апелляционной инстанции был обжалован 6 561 судебный акт (7,1% от количества рассмотренных дел и заявлений), отменено 58. 2 решения и 394 определения арбитражного суда, в кассации обжалован 2 269 судебный акт (2,4% от количества рассмотренных дел и заявлений), из которых отменено 184 решения и 128 определений арбитражного суда.