«Пионер» начал переговоры о покупке бизнес-парка на западе Москвы
Сюжет Эксклюзивы РБК Группа «Пионер» заинтересовалась приобретением двух комплексов инвесткомпании «Большой город» Рустема Терегулова — на Сколковском шоссе и Полковой улице. В одном из них уже около 20 лет находится офис газеты «Ведомости»
Бизнес-парк «Можайский»
Группа «Пионер» рассматривает возможность покупки территории бизнес-парка «Можайский», расположенного на Сколковском шоссе на западе Москвы. Об этом РБК рассказали два консультанта, работавшие с данной площадкой. По их словам, на данный момент компания прорабатывает приобретение и перспективы дальнейшего использования участка, но никакие обязывающие соглашения с владельцем объекта — компанией «Большой город» — пока не подписаны. Они также добавляют, что девелопер изучает возможность покупки и другого актива этой структуры, а именно делового квартала «Шереметьевский» на Полковой улице. Впрочем, конкретных договоренностей между сторонами по этому объекту также нет, говорят собеседники РБК.
Представитель «Пионера» от комментариев отказался. В «Большом городе» по существу на запрос не ответили.
Что известно про площадки
Бизнес-парк «Можайский» включает в себя корпуса офисного, складского и торгового назначения. Его общая площадь, по данным Росреестра, составляет около 40–50 тыс. кв. м, а земельный участок под ним занимает около 6,2 га. По данным ЦИАН, в комплексе снимают помещения банк «Развитие-Столица», «Клиника доктора Чекини», агентство недвижимости «Стройарт», производственная компания СМК и проч.
В деловой квартал «Шереметьевский», в свою очередь, входят десять корпусов общей площадью свыше 70 тыс. кв. м, расположенных на 6,5 га. В них находятся офисы «Диасофт», «Экоприбор», «Унитех сервис», «Спич» и др. Кроме того, в одном из корпусов бизнес-центра с середины 2000-х годов располагается редакция газеты «Ведомости».
Сами объекты входят в портфель компании «Большой город», которая специализируется на управлении бизнес-центрами, аренде офисов и продаже нежилых помещений. Из информации на ее сайте следует, что ей принадлежат комплексы «Красносельский» на Верхней Красносельской улице, «Сибирский» на улице Талалихина, «Варшавский» на Варшавском шоссе и др. Компания также ранее владела и бизнес-парком «Завод «Арма», расположенным в Нижнем Сусальном переулке рядом с Курским вокзалом. Но в 2022 году она продала его структурам, связанным с бывшим акционером «Еврохима» Дмитрием Стрежневым, писала газета «Коммерсантъ». Владельцем «Большого города» участники рынка называют Рустема Терегулова — акционера банка «Развитие-Столица», который до 2006 года носил название «Визави». Бизнесмен также считался совладельцем одного из крупнейших лендлордов Подмосковья — инвесткомпании «Визави», скупившей около 40 тыс. га в Волоколамском, Егорьевском и Воскресенском районах Подмосковья, писали «Ведомости». Связаться с ним РБК не удалось.
Сами площадки под бизнес-центрами, по данным Государственной информационной системы градостроительной деятельности, находятся в границах комплексного развития территорий (КРТ). Представитель столичного департамента городского имущества пояснил РБК, что участки на Сколковском шоссе входят в границы КРТ. В настоящий момент этот проект находится в разработке, параметры застройки еще не определены, сказал он. Вопрос о вовлечении площадки на Полковой улице в экономический оборот через механизм КРТ городом не прорабатывался, отметил он.
Чем известна группа «Пионер»
Компания была основана в 2001 году Андреем Грудиным и Леонидом Максимовым. Первый погиб в июне 2020 года, сейчас Максимов — единственный владелец группы.
Изначально «Пионер» строил жилье и коммерческую недвижимость в Санкт-Петербурге, а затем сконцентрировался на проектах в Москве. Портфель реализованных проектов «Пионера» составляет около 3 млн кв. м, в стадии строительства и проектирования — 1,6 млн кв. м. Среди его жилых комплексов — High Life и Opus у станции метро «Павелецкая», Pride на Полковой улице, «Life — Ботанический сад» в структуре одноименного транспортно-пересадочного узла.
В декабре 2022 года Максимов рассказывал, что компания выйдет на рынок жилья ОАЭ. Под эти цели она приобрела 0,6 га в Дубае между районами Dubai Marina и Palm Jumeirah. Там должен появиться жилой комплекс общей площадью около 100 тыс. кв. м на 45 этажей. В конце декабря 2022 года компания также стала владельцем площадки в Мерзляковском переулке в центре Москвы.
Интерес «Пионера» к покупке площадок «Большого города» связан с тем, что они находятся рядом с уже приобретенными группой участками, говорят собеседники РБК. Так, уже строящийся Pride расположен по адресу: Полковая улица, 1, а «Шереметьевский» занимает участок на Полковой улице, 3. «Можайский», в свою очередь, находится рядом с территорией бывшего Московского завода искусственных кож им. В. Ногина («Искож») на Витебской улице. О том, что девелопер планирует поучаствовать в застройке последнего, источники РБК говорили весной 2024 года.
Какой потенциал у участков
Рыночная стоимость актива на Сколковском шоссе может составлять около 2,8 млрд руб., на Полковой улице — около 5 млрд руб., подсчитал директор департамента земельных проектов NF Group Максим Чернядьев. Руководитель направления земельных активов и девелопмента IBC Real Estate Дмитрий Шелковский оценивает обе площадки в 6–8 млрд руб. На Сколковском шоссе логично было бы построить жилой комплекс бизнес-класса с социальной инфраструктурой общей площадью 200–250 тыс. кв. м, на Полковой улице — аналогичный проект общей площадью 160–200 тыс. кв. м, рассуждает Чернядьев. В таком случае, по его словам, инвестиции в первый проект могут составить примерно 30–45 млрд руб., во второй — 40–50 млрд руб. Выручка от продажи жилья способна достигнуть 55–65 млрд руб. и 62–78 млрд руб. соответственно, добавляет он.
Площадка на Сколковском шоссе давно привлекала девелоперов благодаря своему расположению и крупной площади, отмечает директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Тимур Рывкин. Впрочем, по его словам, отсутствие градостроительной документации и действующий бизнес ограничивали вероятность сделки. Среди преимуществ актива Шелковский также называет близость к рекреационной зоне реки Сетунь. В числе недостатков он отмечает отсутствие поблизости станции метро, значительную удаленность от центра и соседство с двумя кладбищами. У участка на Полковой хорошая транспортная доступность (рядом находятся станции метро и МЦД), напоминает Чернядьев. Впрочем, в ее ближайшем окружении нет парков и водных объектов, резюмирует он.