Интервью: какие риски несет ипотечная турбулентность для рынка новостроек
Ипотечные кредиты становятся дороже, льготы отменяют. Как турбулентность на ипотечном рынке отражается на рынке жилищного строительства, какие риски несет 2024 год, — в экспертном интервью с Ириной Гущиной
Ирина Гущина, бизнес-практик и эксперт в сфере недвижимости, основатель компании полного цикла для застройщиков «Бусы»
— Главное событие начала года — турбулентность на рынке ипотеки. На перегрев жилищного рынка и необходимость борьбы с ним указывал недавно Центробанк. Как вы считаете, характерен ли такой перегрев для новосибирского рынка?
— Не совсем согласна с этим. Недвижимость в цене росла и растет, это привычный процесс для рынка недвижимости, полагаю, что вопрос в темпах этого роста. Субсидированная ипотека не могла не поднять стоимость квадратного метра. То, что рост спроса вызывает рост цены — это закономерность рынка.
Если говорить о балансе стоимости первичного и вторичного рынка, то когда-то вторичка была дороже новостроек. Сейчас благодаря эскроу, налаженной системе контроля рынка со стороны банков и государства — риски покупки квартиры на первичном рынке нивелировались, также темпы строительства не затягиваются и, следовательно, новое жилье стало значительно дороже вторичного.
Рост ипотечных ставок на вторичку создает ситуацию, когда людям тяжелее строить квартирную карьеру: в Новосибирске почти каждая вторая покупка новостройки подразумевает продажу старой квартиры.
— Насколько менее доступной стала покупка квартиры после последних событий?
— Без сомнения, ужесточение условий по ипотеке негативно влияет на спрос. Брони по новостройкам снимают, часть людей ставят решение квартирного вопроса на паузу. Помимо процентной ставки как таковой, значим рост первоначального взноса: многим не хватает собственных средств, сложно найти в моменте еще 200-300 тысяч рублей.
Если масштабных программ субсидированной ипотеки на новостройки не будет, или по таким программам значительно ужесточат условия, то покупатели начнут смотреть варианты на вторичном рынке, а у застройщиков появятся сложности со сбытом и исполнением обязательств перед банками.
— Ипотека должна носить более адресный характер, уверены в Минстрое. Как, вы думаете, она будет трансформирована?
Программа развития РБК Pro Освойте 52 навыка за год Программа развития — удобный инструмент непрерывного обучения новым навыкам для успешной карьеры Руководитель, от которого не уходят: как заслужить лояльность подчиненных Ловушка когнитивных искажений: как из нее выбраться руководителю Хорошие связи: на какие стили можно разложить нетворкинг Бизнес-коуч Мэтт Абрахамс: не пытайтесь выступать «правильно» Восемь признаков, которые выдают уверенного в себе человека Как работать меньше и повысить продуктивность: 4 совета Дэвид Де Кремер: «Подумайте, прежде чем ставить руководителя в копию» Как эффективно провести стратегическую сессию Operational Еxcellence: как добиться совершенства в бизнес-процессах «Анти-тайм-менеджмент»: как научиться все успевать Если вы устали, дауншифтинг — не выход. Как сохранить карьеру Какие хитрости легендарных мошенников пригодятся вам во время переговоров
— Возможно, скорректируют максимальные суммы. Возможно, программы будут модифицировать под определенные категории и определенные регионы. Если будут точечные программы на узкие целевые группы, это не поддержит спрос, и он просядет.
— На каких сегментах рынка жилой недвижимости прогнозируемое падение спроса отразится сильнее?
— В проектах эконом-класса любая турбулентность отражается быстрее — покупателям с более низким уровнем дохода сложнее найти средства в нужном объеме на первый взнос, меньше гибкости в расходах. Те, кто выбирают комфорт или бизнес класс, крепче стоят на ногах, более уверены в себе. Здесь цель не купить квартиру потому, что негде жить, люди приходят купить образ жизни, мироощущение, среду и благоустройство.
— Как меняется инвестпривлекательность покупки новостроек?
— Сейчас доля покупок по ипотеке на первичном рынке — порядка 75-85%. При этом доля инвесторов — 10-15%. Если инвестор понимает, что цена не растет, он не идет в новостройку. Все уже привыкли, что стоимость растет, благодаря интересным проектам, качеству стройки.
Наблюдая за покупателями сегодня, мы замечаем, что повторяется история февраля-апреля 2022 года, когда основная доля инвесторов положили деньги на вклад под 16-20% годовых и заняли позицию ожидания.
Потом эти средства вышли со вкладов, и рынок получил стимул для роста. Предполагаю, что сейчас многие потенциальные покупатели недвижимости держат деньги на вкладах.
— Будет ли расти разрыв в спросе и стоимости между первичным и вторичным рынком?
— Это, опять же, зависит и от условий по ипотеке. Разрыв в цене сейчас достаточно большой, это действительно так. Но вторичный рынок разный, есть квартиры в новых сданных домах, которые находятся в руках частных лиц — это уже «новая вторичка». Также есть дома старого фонда, которым 15 лет и более.
Ориентируясь на спрос у застройщиков, сейчас на рынке Новосибирска есть конкуренция со своими же инвесторами, но благодаря льготной или субсидированной ипотеке покупатели идут к застройщикам за квартирами. Если ставка по ипотеке на новостройки и на вторичку будет близка по значениям, то покупатели пойдут за «новой вторичкой», то есть к частным лицам.
— Если говорить об инструментах, выгодно ли застройщикам сейчас работать по трейд-ин?
— Чаще всего нет, даже при условии приобретения старой квартиры с дисконтом, потом ее нужно продать, или найти покупателя, или использовать под свои нужды. Должен быть какой-то интерес в покупке таких квартир. Для покупателя — это удобный инструмент, появляется окно возможностей, комфортный способ решить квартирные планы. Трейд-ин — хороший инструмент, когда падает спрос, но это очень трудоемкий процесс, который требует наличия у девелопера качественных менеджеров по продажам. Трейд-ин в наших реалиях — не массовая история.
— Сейчас обсуждают обострение отношений между банками и застройщиками. Каковы перспективы субсидированных кредитных продуктов?
— Да, конфликт серьезный. Застройщики не согласны, что банки переложили на них затратную часть, это снижает маржинальность сделок. Не во всех проектах и не во всех регионах маржа настолько высокая, что финмодель может выдержать эффективность.
Застройщик не может на порядок удешевить проект — это ударит по качеству. А вот снизить темпы строительства до уровня — «построил — продал — сдал и только тогда начал новый» небольшие строительные компании могут себе позволить. Для крупных компаний снижение темпа строительства может отразиться очень негативно.
После ужесточения властями условий выдачи льготной ипотеки на новостройки банки стали выдавать ее только на объекты от застройщиков-партнеров, которые выплачивают комиссии. Это привело к конфликту банков и девелоперов. ФАС направила запросы шести банкам из-за изменения условий выдачи ипотечных кредитов с господдержкой и введения комиссии для застройщиков за каждый выданный кредит.
— В истории с проектным финансированием в связке двое — застройщик и банк. Невостребованные проекты могут увеличить риски банков?
— На сегодняшний день есть затоваренность по разным городам. Запас непроданных квартир есть и у застройщиков, и у физлиц-инвесторов. В Новосибирске по сравнению с 2022 годом стало больше непроданных квартир, их сейчас около 57 тыс. штук. Сейчас примерно у трети застройщиков довольно большой объем непроданного в сданных домах.
Если процент остатков на сдаче дома близкий к 40%, возникает вопрос — достаточна ли наполняемость счетов эскроу у этого застройщика.
И потом застройщики вынуждены продавать квартиры в готовом виде, что всегда требует больше внимания и усилий.
— Как влияет на затоваренность количество квадратных метров в проектах в стадии строительства?
— В прошлом году в Новосибирске были выданы разрешения на строительство (РНС) 990 тыс. кв. м жилья, в 22 году — 1,23 млн кв м. По разным причинам объем выданных РНС снизился. При этом число нереализованных квадратных метров увеличилось как у застройщиков, так и у физлиц. К тому же в текущем году с учетом всех изменений и рисков мы прогнозируем снижение спроса. Придется всем участникам рынка активно думать, как эффективнее продавать.
— Можно ли компенсировать ситуацию с затоваренностью и падающим спросом маркетинговыми фишками?
— Вопрос не в фишках, важно понимать стратегию. Например, мы видим, что сейчас люди несут деньги на вклады. Значит, надо запустить такую программу, чтобы после закрытия вкладов они эти деньги принесли именно к нам. Маркетинговая стратегия — это важная часть успеха бизнеса, нужно заранее продумывать сценарии реализации и уметь нивелировать рыночные риски.
— Каковы ваши прогнозы по рынку жилищного строительства? Насколько вырастет цена квадратного метра и себестоимость строительства?
— Системные застройщики постоянно работают над финансовыми моделями, пересматривая и оптимизируя статьи затрат.
Сейчас есть рост стоимости во многих категориях строительных и отделочных материалов, растет фонд оплаты труда, — это рабочая ситуация.
По качеству проектов девелоперы могут отказаться от более дорогой отделки, каких-то «фишек» в проекте. Если говорить о квартирографии, то на нее турбулентность тоже оказывает некоторое влияние, обычно чем меньше площадь квартир, тем дороже стоимость квадратного метра. Но я полагаю, что вероятнее, застройщики будут закладывать в проекты большую долю небольших квартир, так как в целом в последние годы планировки довольно компактны и не содержат неэффективных квадратных метров.
С развитием КРТ в городе появилась новая ситуация для рынка Новосибирска — это обязательное участие застройщика в развитии социальной среды города, то есть строительстве или инвестировании школ, детских садов. Это важная и сложная задача, конечно же ее решение не сможет не отразиться на стоимости квадратного метра.
Отвечая на Ваш вопрос, считаю, что будет рост цены на продаваемый квадратный метр, и конечно рост себестоимости.
— Остаются ли выгодными для девелоперов крупные проекты в рамках комплексного развития территорий, там же суммы инвестиций больше?
— Да, это одна из наиболее выгодных историй. Суммы инвестиций действительно серьезные в подобные проекты, банки более внимательно будут смотреть на опыт застройщиков и предполагаемый объем реализации. Но и у застройщика есть возможность на таких жилых комплексах сбалансированно освоить объем и создать привлекательный жилой комплекс с комфортной средой жизни для покупателя. Квартиры в таких проектах будут продаваться лучше за счет наполненности жилого комплекса. Конечно, стоимость квадратного метра будет выше, и эта разница будет оправдана и понятна людям.