Долгосрочная аренда жилья в регионе подорожала до максимума и еще растет
Сюжет Недвижимость Калининграда Калининградские эксперты проанализировали, как меняются цены на аренду жилой недвижимости на долгий срок и стоит ли ждать повышения
Участники столичного рынка недвижимости отмечают, что цены долгосрочной аренды жилья бьют рекорды. Как пишет РБК Недвижимость, в настоящее время аренда студии на месяц в Москве обходится в среднем в 71 тыс. рублей. Съем однокомнатной квартиры будет чуть дороже — 73 тыс. рублей, двухкомнатной — 126 тыс. рублей.
Похожая ситуация сложилась в Уфе, где ставки выросли из-за высокого спроса и сокращения предложения. В первой декаде сентября по сравнению с августом количество сдаваемых квартир снизилось на 18%. Медианная стоимость услуги при этом выросла на 7,3%, до 27,9 тыс. руб.
В Калининградской области цены на аренду за год выросли в среднем на 15-25%. По данным ООО «Клипер-недвижимость», снять хорошую однокомнатную квартиру в Калининграде сегодня можно по цене от 30 тыс. рублей. За двухкомнатную придется отдать от 40 до 70 тыс., за трехкомнатную от 50 тыс. рублей и выше до «бесконечности».
РБК Калининград поговорил с местными экспертами о том, чего ждать в будущем и от каких факторов зависит изменение цен.
Дорогая аренда
«На сегодняшний день ситуация [в долгосрочной аренде — прим.ред] реально жесткая. Сказывается недостаток рыночных предложений и достаточно высокие цены. <…> Но я бы сделал такую ремарку, что уже во многих внутренних риелторских чатах стали появляться сообщения, что те квартиры, которые сдавались в сезон посуточно, стали выставляться в долгосрочную аренду. Некоторые владельцы предлагают их в аренду до следующего курортного сезона, начала мая — июня, другие — на долгий срок, от года и более. То есть вообще решили уйти из посуточной аренды», — рассказал РБК Калининград замглавы Гильдии риелторов Калининградской области, генеральный директор ООО «Клипер-недвижимость» Олег Перевалов.
По мнению главы агентства недвижимости «Частная собственность» Кристины Батрушевич, цены на аренду жилья в Калининграде выросли еще в конце весны — начале лета с приходом высокого сезона. Уже тогда многие владельцы квартир перешли из долгосрочной аренды в посуточную. Этот переход и спровоцировал скачок цен в среднем на 20%. С тех пор они больше пока не менялись.
По данным «Частной собственности», стоимость аренды однокомнатной квартиры сегодня варьируется от 15 до 50 тыс. рублей в зависимости от расположения и состояния.
«Однокомнатные квартиры бывают разные: в старом фонде, с центральным отоплением и где-нибудь далеко от центра можно найти и за 15 тысяч рублей. Среднюю квартиру, если мы говорим о новостройке, в хорошем спальном районе, например на улицах: Суздальская, Артиллерийская, в микрорайоне Сельма, в конце Московского проспекта с автономным отоплением сейчас сдают от 25 до 40 тысяч рублей. Опять же, я говорю, в среднем, почему? Потому что там разное состояние квартир. Кто-то может сдавать квартиру с крутым, красивым дизайнерским ремонтом и за 50 тыс. рублей», — дает раскладку Батрушевич.
Также обстоит дело и с арендой «двушек». Здесь тоже очень большой разброс цен. За минимальные 18-20 тыс. рублей предлагается жилье в старом доме, без ремонта, с центральным отоплением.
Предложение начнет расти
Олег Перевалов допускает, что к ноябрю положение более-менее стабилизируется, но уже при сложившихся ценах, которые выше прошлогодних. По его мнению, положительно на ситуации скажется выход квартир из посуточной в долгосрочную аренду — это немного повысит предложение.
«В первую очередь рынок однозначно насытится квартирами, это неминуемо, он уже начал насыщаться. Данный факт немного повлияет на цены, то есть произойдет какой-то откат. Возможно незначительный, может быть 5 — 10%. Все это экономика: если предложение увеличивается, цены становятся более конкурентными», — объясняет Перевалов.
По его мнению, рынок аренды пополнит также инвестиционное жилье.
«У нас за последние 10-15 лет было очень много настроенных и купленных квартир в новостройках. Многие из них очень долго стояли в сером ключе, но понемногу люди их осваивают. То есть, вот эта масса огромного купленного жилья, особенно инвестиционного, которое покупали детям, когда они вырастут, тоже потихоньку выходят на рынок. Поэтому можно сказать, что приток тоже на рынке идет», — говорит замглавы Гильдии риелторов.
… Но и спрос увеличится
Кристина Батрушевич констатирует, что прогнозировать что-то относительно изменения цен на долгосрочную аренду крайне сложно — все равно, что рассуждать, есть ли жизнь на Марсе. Все зависит от ключевой ставки, наличия или отсутствия госпрограмм и политических решений.
«Тут нужно смотреть именно на то, может ли среднестатистический калининградец позволить себе купить квартиру. Конечно, человек с большим удовольствием будет жить в своей квартире и платить деньги за свою квартиру, пусть и в ипотеку, но это лучше, чем снимать. Но смотрите: человек решил купить квартиру с ремонтом на вторичном рынке, допустим, на улице Артиллерийская в городе Калининграде. Стоимость квартиры с ремонтом в этом районе будет около 6,5 — 7 млн рублей, первоначальный взнос, который просят банки — 20%, около 1,3 млн рублей. То есть, эти деньги еще где-то надо найти. И получается, что при процентной ставке 21% годовых он будет платить 92 629 рублей. <…> Каждая ли семья, можете позволить в месяц отдавать 92 тысячи рублей, плюс еще коммунальные платежи, плюс страховки?», — задается вопросом собеседница.
Она убеждена: если не будет новых льготных программ по кредитованию, то в принципе аренда может продолжить расти. Хотя сдерживающим фактором, по ее мнению, может стать демография.
«Тут вопрос в том, что как бы все сделано сейчас для того, чтобы у людей появлялись семьи, они рожали детей. Как только у них появляется ребенок, они имеют возможность взять эту же квартиру, но в семейную ипотеку. Да, а как только они ее возьмут под льготный процент, то платеж в месяц составит 31 тыс. рублей. Вот этот платеж уже более-менее для семьи комфортен», — считает Батрушевич, добавляя, что такая ипотека по сути обойдется столько же, сколько аренда.
Хотя этот фактор может сыграть не только на сокращение спроса, но и на сокращение предложения.
«Люди, которые сдают квартиры, они понимают, что если они продадут свою квартиру и положат деньги на вклад под те же 20% годовых, то будут иметь 90 тысяч в месяц. А сдавая, они имеют те же 30-35. Они думают, для чего нам эта сдача квартир», — резюмирует риелтор.
По подсчетам Олега Перевалова, сегодня спрос превышает предложение примерно в 1,5 раза. Он также констатирует: покупатели, которые не успели «запрыгнуть в последний вагон» льготной ипотеки, поневоле пополнили ряды желающих снять жилье на неопределенный срок. И здесь в выигрыше остаются владельцы «двушек», так как именно такое жилье чаще всего ищут семьи.
«Представим себе, что семья, которая планировала взять ипотеку, ее не взяла и вынуждена снимать квартиру, их двое. Но возможно, у них есть или появится ребенок. Поэтому такие пары как правило снимают двухкомнатные квартиры. Это такой самый дефицитный товар, на него большой спрос», — говорит глава «Клипер-недвижимости».
А вот с однокомнатными в регионе проблем нет, спрос на них всегда высокий, но и предложений на рынке больше всего.
«У нас последние 15 лет застройщики строили очень много однокомнатных квартир. И рынок, действительно насыщен. Многие люди, которые вкладывали деньги в недвижимость, из-за большей доступности покупали именно «однушки». Поэтому у нас на рынке очень много вариантов инвестиционных однокомнатных квартир. То есть те квартиры, которые люди брали сдавать в аренду, или может быть детям, когда вырастут», — объяснил Перевалов, добавляя, что с «трешками» дело обстоит еще сложнее. Хороших качественных предложений совсем мало, такое жилье в дефиците.
ЦИАН: аренда дорожать не будет
По данным ЦИАН, рост ставок аренды в Калининграде в 2024 году был выражен слабее, чем в 2023. Так, однокомнатные квартиры с мая по сентябрь этого года подорожали на 10% против 28% в 2023 году. Сейчас снять такую квартиру, по данным регулятора, в среднем можно за 34,6 тыс. руб. Рост расценок на двушки — плюс 45% год назад и околонулевая динамика сейчас. Снять «двушку» в Калининграде сегодня можно за 54,2 тыс. рублей. Нынче, как и год назад в активном предложении в Калининграде около 220 квартир.
Если в прошлом году количество квартир на протяжении всего года уменьшалось, c 700 лотов в январе до 190 в конце августа, то сейчас фиксируется более «сложная» динамика. Последние недели число объявлений по долгосрочной аренде квартир растет, примерно на 15% за месяц. Мы связываем это с переходом части объявлений из сегмента посуточной аренды в сегмент долгосрочной. Сезонный рост спроса близок к завершению, поэтому дальнейшего резкого роста ставок мы не ожидаем», — прокомментировал РБК Калининград руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов.
Как писал РБК Калининград, в июле Калининград возглавил топ-5 российских городов с населением более 300 тысяч жителей по динамике цен на аренду двухкомнатных квартир.