Олег Перевалов о калининградском рынке жилья: цены неизбежно упадут
Сюжет Недвижимость Калининграда Замглавы гильдии риелторов и специалисты агентств дали свой прогноз ситуации на рынке
Под занавес года РБК Калининград вместе с экспертами анализирует, как могут измениться цены в 2025 году.
Если Центробанк до конца года не пересмотрит свою политику и не уменьшит ключевую ставку, то в 2025 году — на фоне длительного падения спроса и стабильного объема предложения — цены на жилье могут начать снижаться, прогнозирует РБК со ссылкой на данные аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Калининградские эксперты, в разговоре с РБК Калининград допускают подобный сценарий.
Если не будет льготных программ и сохранятся высокие ставки по ипотекам, то охлаждение рынка, и, соответственно, снижение цен неизбежно, уверен замглавы Гильдии риелторов Калининградской области, генеральный директор ООО «Клипер-недвижимость» Олег Перевалов.
«Есть одно «но». Условно говоря, будет охлаждение и снижение цены если говорить относительно какого-нибудь эквивалента: золота или валюты. Абсолютная же цена в рублях может расти. То есть, если ключевая ставка растет дальше, идет инфляция, соответственно, обесценивание рубля, то в рублях может быть рост. Сегодня, допустим, квартира стоит 10 миллионов, завтра — 10,5, млн. Вроде бы на 5% подорожала, да? А инфляция выросла на 10%, и получается, что недвижимость подешевела на 5%», — объяснил в разговоре с корреспондентом РБК Калининград риелтор.
Руководитель агентства недвижимости «Art Estate» Оксана Шапошникова предполагает, что в следующем году какой-то заметной корректировки стоимости жилья ждать не стоит. Цены падать не будут, хотя ключевая ставка на 1-2 п.п может подрасти. Ситуация может измениться, когда регулятор начнет эту ставку снижать.
Глава агентства недвижимости «Century21 Expert» Сергей Черешнев не берется давать точные прогнозы, что будет с калининградским рынком недвижимости в случае роста или сохранении высокой ключевой ставки, утверждая: рынок сам все отрегулирует.
«Если государство не будет помогать сильно льготными программами, то, скорее всего застройщики снизят стоимость. В этом случае клиенты активнее начнут приобретать жилье: будут снимать вклады в банках и потратят сюда», — допускает Черешнев.
Затишье на рынке недвижимости
По мнению Олега Перевалова, в настоящее время на рынке недвижимости наблюдается затишье: идет обыкновенный ровный спрос. С ним солидарна Оксана Шапошникова. Эксперт отмечает, что стабильность может сохраниться до третьего квартала следующего года.
«На калининградском рынке недвижимости сейчас происходит то же, что и по всей стране. Я недавно была на Московском жилищном конгрессе, очень много общалась с другими регионами. У всех ситуация практически одинакова: покупательская активность невысокая, и по сравнению с прошлыми годами не совсем активная. Поэтому предложений на рынке больше, чем спроса. Но при этом нет снижения цен на квартиру, ни на новостройки, ни на вторичное жилье. Я не вижу никакого спада. Единственное, может быть спад, это когда мы уже начинаем выходить на сделку, и продавец предлагает какой-то дисконт по объекту. А так в среднем сейчас в Калининграде квадратный метр стоит 120 тыс. руб. На побережье цены почти в два раза выше. В муниципалитетах — за счет локации и удаленности гораздо ниже», — делится руководитель агентства недвижимости «Art Estate».
По данным главы «Century21 Expert», недвижимость в последнее время ежемесячно теряет в цене 3,2-3,5%. Это касается и первичного, и вторичного рынка.
«В данный момент мы рекомендуем собственникам, конечно, продавать, чем быстрее, тем лучше, чтобы они как минимум успели выгодно продать.Пока из того, что мы видим, цены снижаются. Новостройки, вторичка, загородка — везде плюс-минус одинаковая история. В новостройках крупные застройщики держат чуть-чуть цену, стараются не снижать. Но в основном тоже идет снижение на квадратный метр», — констатирует Черешнев.
Что будет с льготными программами
Перевалов прогнозирует: с Нового года история с покупкой недвижимости по льготным программам будет еще более жесткой. По семейной ипотеке уже увеличили первоначальный взнос, IT — ипотека осталась для регионов, но ее особо у нас не используют, она более актуальна для Москвы. А субсидированные ипотеки от застройщиков с Нового года будут сворачиваться, считает риелтор.
«В общем, прогнозы такие: рынок будет очень волатильным, будет очень тонко реагировать на всю внешнюю конъюнктуру. Будет очень зависимым от внешнеэкономической деятельности, от решений Центробанка по ключевой ставке», — резюмирует Олег Перевалов.
В отличие от своего коллеги, генеральный директор агентства недвижимости «Century21 Expert» Сергей Черешнев уверен: льготы от застройщиков будут работать и в следующем году.
«Если сохранится высокая ключевая ставка, то застройщики будут придумывать программы от себя, им нужно реализовывать объекты. И чем выше ставка, тем ниже стоимость метра. Всегда есть вот эта корреляция», — считает собеседник РБК Калининград.
В случае с ипотечными программами глава «Century21 Expert» старается быть оптимистом.
«Не хотелось бы верить, что никаких льготных программ, кроме семейной не останется. Я склоняюсь к тому, что программы будут в любом случае сохраняться, не могут же власти убить такую отрасль как строительство. Ни в коем случае на это никто не пойдет, потому что за ней очень много всего стоит: рабочих мест и так далее. Поэтому, конечно же, я думаю, что государство будет обращать на эту историю очень пристальное внимание», — комментирует он.
Вклады или недвижимость?
Еще один аспект, который, по мнению экспертов, может отразиться на состоянии рынка недвижимости — это вывод средств калининградцами с банковских депозитов.
«Это уже в принципе наблюдается: народ будет выходить из своих депозитов. То есть выводить те триллионы рублей, которые сейчас лежат на счетах и прирастают процентами. <…> Сейчас многие, так скажем, кто-то по наитию, кто-то может обладает какой информацией, кто-то перестраховывается, но несмотря на эти высокие ставки по депозитам, которые банки обещают, они снимают деньги и уходят: кто-то в недвижимость, кто-то в валюту, кто-то еще в какие активы.Эта тенденция набирает обороты. И если будет такой переток денег в недвижимость, то цены могут начать расти в абсолютных величинах без учета инфляции. Грубо говоря, просевший из-за роста ипотеки спрос начнет увеличиваться из-за наличных денег», — уверен Перевалов.
Сергей Черешнев солидарен с коллегой из «Клипер-недвижимости»: спрос приостановился, но появилось достаточно много людей, которые обращаются за покупкой недвижимости с наличными. Люди стали снимать деньги с депозитов, стараясь переложить их в менее рискованные активы, уйти со вкладов.
«Сейчас, к концу года, это особенно стало заметно. Очень много у нас клиентов именно с наличкой. И притом, готовы выходить на сделку в течение двух дней. Главное, чтобы квартира была без обременений, без каких-то условий, которые мешают в сделке. На всё есть свой покупатель: покупают и с ремонтом, и серый ключ. Тем более, что застройщики сейчас очень гибкие, они предлагают рассрочки, низкие ставки от себя», — говорит Черешнев.
Оксана Шапошникова поддерживает спикеров: сегодня все больше сделок с недвижимостью совершаются за наличные. Если люди и оформляют ипотеку, то, как правило на новостройки, и только по льготным программам.
Еще одна тенденция, по ее наблюдениям: многие собственники недвижимости заняли выжидательную позицию, они снимают лоты с продажи и уходят в долгосрочную аренду. Как правило, продают «квадраты» сейчас только те, кому очень срочно нужно решить какую-то свою жилищную проблему, убеждена Оксана Шапошникова.
Переселенцы в помощь
Оставаться рынку недвижимости на плаву помогут переселенцы, считает Черешнев. По его наблюдениям, в последнее время в регион переезжают много русских немцев.
«Буквально сегодня показывали дом женщине из Германии, которая хочет перевезти всю семью сюда. Как они сказали, «купить здесь дачку». Кстати, москвичи жилье в Калининграде тоже называют дачей. Потому что два с половиной часа лёта, и вот тебе дача на море. Вот так и русские немцы с двумя гражданствами, покупают здесь жилье, перекладывают цену. Смотрите, дом там стоит 700 тысяч евро, а в Калининграде, допустим, 70 тысяч евро. Разница в десять раз. Вот они и считают: зачем мне этот дом в Европе, тем более приходится платить кредит. Люди продают жилье там, закрывают свои кредиты и покупают здесь несколько домов. А там продолжают жить на съемном жилье, не теряя пенсии и выплаты в Европе. Сейчас у русских немцев тренды на переезд», — объяснил риелтор.
Олег Перевалов констатирует:
если корректировка цен будет в сторону понижения, то квартиры подешевеют на 10-15%. В случае сценария со снятием депозитов ценник может прибавить 5-10%.
Руководитель «Century21 Expert», в свою очередь, не исключает и серьезного обвала цен на жилье.
«У нас уже был такой период в 2015 году, когда цены на недвижимость падали вполовину. <…> Тогда у нас тоже ставки начали расти, ипотека была до 18-19%. Может быть, цикл повторяется, но, опять же, всегда есть время выгодно купить и продать. Так что тут разницы нет на самом деле, на каком рынке. Тут просто надо действовать», — резюмирует Сергей Черешнев.
Как писал РБК Калининград, летом в экономике России произошли события, которые стали триггерами негативных трендов в строительной отрасли и сильно ударили по девелоперам. Во-первых, с 1 июля в России отменили две масштабные льготные госпрограммы: ипотеку на строящееся жильё под 8% и семейную ипотеку под 6%. Запущенные государством в 2020 году как антикризисные, за четыре года эти инструменты помогли купить квартиры миллионам людей.
Во-вторых, Банк России ужесточил денежно-кредитную политику, повысив 26 июля ключевую ставку до 18% годовых — это впервые за последние семь месяцев. Причем опрошенные РБК аналитики не исключают её дальнейшего роста до 20% до конца 2024 года.
Как итог — спрос на недвижимость в стране резко упал. Калининградская область, хотя и остается регионом с высоким миграционным притоком, но исключением в смысле падения спроса не стала.